분당 오리역 일대가 몇 년째 개발 이야기로 오르내리고 있습니다. 이름은 들어봤는데 실제로 뭐가 어디까지 진행된 건지, 언제쯤 삽을 뜨는 건지는 정리해서 보기가 쉽지 않으시죠.

성남시가 추진하는 제4테크노밸리 이야기입니다. 2026년 8월 기준으로 사업 방식이 한 차례 바뀌었고, 일정도 어느 정도 윤곽이 나왔습니다. 오늘은 지금까지 공개된 계획을 시간 순서로 정리해 보겠습니다.

어디에, 얼마나 큰 규모인가

대상지는 분당 오리역 주변입니다. 상업지역을 포함해 약 57만㎡, 평수로 따지면 17만 평 안팎입니다. 이 가운데 상당 부분이 공공이 쥐고 있는 땅이라는 점이 이 사업의 성격을 결정합니다.

• ◦ 성남농수산물종합유통센터
• ◦ LH 오리사옥
• ◦ 옛 법원·검찰청 부지
• ◦ 성남우편집중국
• ◦ 주차장 등 부속 시설

이렇게 묶이는 공공부지가 약 20만㎡ 규모입니다. 민간 소유가 잘게 쪼개져 있는 재개발과 달리, 큰 덩어리를 공공이 갖고 있어 계획을 한 번에 짜기가 상대적으로 수월한 구조입니다.

추진 방식이 바뀐 것이 이번 사업의 분기점입니다

원래는 국토교통부가 지정하는 도시혁신구역 방식이 검토됐습니다. 그런데 2026년 4월, 성남시가 지구단위계획으로 방향을 틀었습니다. 이 차이가 핵심입니다.

• ◦ 도시혁신구역 — 국토부 승인 절차를 거쳐야 합니다. 규제를 크게 푸는 대신 심의 단계가 많아 기간을 가늠하기 어렵습니다
• ◦ 지구단위계획 — 성남시가 직접 결정권을 갖습니다. 절차가 단순해지고 일정 예측이 쉬워집니다

시가 밝힌 전환 이유도 절차 간소화와 예측 가능성이었습니다. 다만 승인 주체가 지자체로 좁혀진 만큼, 앞으로는 시의 행정 일정과 의회 논의가 사업 속도를 좌우하게 됩니다.

무엇이 들어설 계획인가

성남시가 내건 방향은 인공지능 연구개발과 미래 모빌리티를 묶은 첨단산업 클러스터입니다. 판교 1·2테크노밸리에 이어 네 번째로 붙은 이름인 만큼, 기존 판교 벨트와 이어지는 산업 축을 만들겠다는 구상입니다.

• ◦ 용적률 최대 800% — 다만 조건이 붙습니다. 기반시설과 사회간접자본 같은 공공기여를 하는 경우에 적용되는 상한입니다
• ◦ 첨단업종 유치·우수 설계 적용 시 인센티브 — 어떤 업종이 들어오느냐에 따라 허용 밀도가 달라지는 구조입니다
• ◦ 목표 일자리 약 8만 개 — 시가 제시한 기대치이며, 경제효과는 180조 원 규모로 잡고 있습니다

여기서 한 가지 짚어둘 것이 있습니다. 용적률 800%와 일자리 8만 개는 확정된 결과가 아니라 계획 단계의 목표치입니다. 실제 수치는 용역 결과와 개별 사업자 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

2026년 8월 현재 진행 단계

방식 전환 이후 지구단위계획 가이드라인이 확정됐고, 지금은 이를 구체화하는 용역이 돌아가고 있습니다. 용역비는 5억 5천만 원 규모입니다.

쉽게 말하면 큰 그림은 그렸고, 지금은 도면에 치수를 넣는 단계입니다. 어떤 블록에 무엇을 앉히고 도로와 공원을 어떻게 낼지가 이 용역에서 정해집니다.

앞으로의 일정, 시점별로 보면

• ◦ 2027년 6~7월 — 구체화 용역 완료 목표
• ◦ 2028년 — 부지 매각 절차 착수 전망
• ◦ 2030년 6월까지 — 일부 기업 착공을 목표로 제시

착공 시점을 지금 특정하기는 어렵다는 것이 시의 설명입니다. 용역이 끝나고 땅이 팔린 뒤에야 개별 기업의 건축 일정이 잡히기 때문입니다. 2030년 6월이라는 시점은 현 시장의 재선 임기가 끝나는 때와 맞물려 있습니다.

참고로 이 사업은 2024년 9월 공식화됐고, 2025년 9월 비전 선포를 거쳐 지금에 이르렀습니다. 발표부터 부지 매각까지만 4년 안팎이 걸리는 셈입니다.

관심 있다면 이렇게 따라가 보세요

• ◦ 성남시 고시·공고란 — 지구단위계획은 결정 전 주민 의견 청취와 열람 공고를 거칩니다. 도면과 용도가 처음 공개되는 곳입니다
• ◦ 시의회 회의록 — 용역 진행 상황과 예산은 상임위 질의에서 가장 구체적으로 드러납니다
• ◦ 토지이용규제정보서비스 — 특정 필지의 현재 용도지역과 규제를 직접 확인할 수 있습니다
• ◦ 공공부지 매각 공고 — 2028년 전후로 나올 입찰 공고가 실제 사업 개시를 가늠하는 신호입니다

개발 계획은 발표 시점과 실행 시점 사이가 길고, 그 사이에 규모나 일정이 바뀌는 일도 흔합니다. 기사 한 건보다 고시 문서와 회의록을 직접 보는 편이 정확합니다.

정리하면

제4테크노밸리는 부지 규모 약 57만㎡, 추진 방식은 지구단위계획, 용역 완료 2027년 상반기, 부지 매각 2028년 이 네 가지가 뼈대입니다. 용적률과 일자리 수치는 목표치이므로 확정된 값처럼 받아들이지 않는 편이 좋습니다.

가장 가까운 확인 시점은 구체화 용역이 끝나는 2027년 상반기입니다. 그때 나오는 도면이 이 사업의 실제 윤곽이 됩니다. 그 전까지는 성남시 공고란을 가끔 들여다보는 정도로 충분합니다.

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